年収500万で都心マンションは無理？国山ハセン氏が実践した「家族という“チーム戦”で不動産投資に挑む」方法

昨今の都心のマンション価格に、「これはもう自分たちには無理だ」と感じてしまう人は少なくありません。年収や住宅ローンの借入枠を考えると、物件探しのスタートラインに立つ前から諦めてしまうケースも多いでしょう。

TBSキャスターとしてキャリアを重ね、現在はビジネス映像メディア「PIVOT」でマネー番組のナビゲーターも務める国山ハセン氏も、かつては同じように資産形成の壁に向き合ってきました。そのなかでたどり着いたのが、不動産投資を「個人の戦い」ではなく「家族というチーム戦」として捉える発想。

本記事では、国山氏の著書から、ペアローンや親子ローン、さらには家族の資産を活かした不動産購入の考え方を紹介します。

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※本記事は書籍『投資初心者の僕がプロたちから学んだ、正しいお金の増やし方』（国山ハセン ：著/徳間書店）から一部抜粋・編集したものです

家族という「チーム戦」で不動産投資に挑む

不動産購入は早いほうがいい。「でも、最近の都心マンションは高すぎて、年収500万円や600万円で組める住宅ローンではとても手が出ない」その声はよくわかります。僕も物件情報を見るたびに「高っ！」「こんな物件、誰が買うんだ⁉」」と声が出ますから。

しかし、もし結婚していて、パートナーも働いている「共働き世帯」なら、諦めるのはまだ早い。「ペアローン」という選択肢があります。ペアローンとは、夫婦やパートナーがそれぞれ住宅ローン契約を結び、それぞれが債務者となって、一緒に1つの物件を購入する方法です。

1馬力（1人の収入）でローンを組むのではなく、“ 2馬力”（ 2人の収入）で組む。2人の収入を合算して借り入れができるため、借入可能額は単純計算で倍になる。世帯年収にもよりますが、1馬力では「絶対に無理」と思っていた東京都港区の物件でさえ、ペアローンを使えば手が届く可能性も出てきます。

「チーム家族」で借入枠を拡げる

「いや、夫婦2馬力でも都心は無理だよ……」わかります。ペアローンを組んだとしても、今の都心の物件価格は異常です。そこで、さらに一歩進んだ、大胆な考え方を紹介します。

それが「親子」という軸で“チーム戦”に持ち込む方法です。たとえば、子世代（自分たち）の信用力や年収だけだと5000万円のローンが限界かもしれない。しかし、親世代と組んで、3馬力や4馬力になることで、1億円の物件に手が届く可能性は高まります。

具体的な方法は2つあります。

1つは「親子リレーローン」です。その名の通り、ローンの返済を親子でリレーする方式で、最初は親が返済し、将来的に子がその返済を引き継ぎます。

もう1つは「収入合算」です。親子の収入を文字通り合算して、金融機関の審査を受ける方法です。世帯としての年収が上がるため、借入可能額も大きくなります。

不動産投資を「個人の戦い」や「夫婦でのタッグ戦」だと思うと選択肢が狭くなってしまう。しかし「家族」でチームを組めば、それだけ大きな「借入枠（レバレッジ）」を使える可能性があるわけです。

3世代の信用力を合わせれば、2億円規模の住宅ローンを組むことも夢ではないかもしれません。

親からの援助でスタートダッシュを切る

とはいえ、親世代が働いていない場合、ローンが組めないこともある。その際は「親から頭金を援助してもらう」という方法もあります。

現在は頭金なしや、かなり少ない頭金で組める住宅ローンも増えていますが、それは茨いばらの道です。たとえば5000万円の物件に対して頭金が500万円以下（物件価格の1割以下）といった場合、銀行からの評価が厳しくなり、金利が高くなるなど条件が不利になりがちです。

逆に、頭金がしっかりあるだけでローンの条件は良くなり、その後の返済計画も有利に進められます。

ただ、いくら有利だとはいえ、頭金は数百万円単位になり、この額を私たち世代が自力で貯めるのは、非常に時間がかかります。僕もTBS 社員時代、貯金しているつもりでもなかなか貯まりませんでした。給料日直後は「今月は貯めるぞ」と意気込むのですが、翌月末には「今月もだめだったか」と反省する。その繰り返しでした。

しかし親世代（あるいは祖父母世代）は、ある程度の資産を持っているケースが多い。そこで、たとえば頭金相当の500万円を「将来相続するものを、先に援助という形で渡す」ということで、託してもらえたらどうでしょう。子世代は、貯金に何年も費やす時間をショートカットして、早いタイミングで有利に不動産を購入できます。

何を隠そう、我が家がこのパターンでした。僕が初めてタワマンを購入したとき、父に一部を援助してもらったのです。その援助があったからこそ、僕は若くして「都心に不動産を持つ」というスタートダッシュが切れました。逆に、もしあのとき自力で頭金を貯めようとしていたら、今の都心の価格高騰に巻き込まれて買えなかったかもしれません。そう思うと、父には頭が上がりません。

※親から無利子でお金をもらうと、原則として「贈与」とみなされ、贈与税の対象となります。年間110万円までは「基礎控除」により非課税ですが、それを超える場合は課税対象。なお、住宅取得資金については特例制度があり、一定額（例：令和6年時点で一般住宅500万円、省エネ等住宅1000万円）まで贈与税が非課税となります。ただし、適用要件や上限額は年度ごとに変動するため、実際に利用する際は国税庁の最新情報または専門家への確認が必要。

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