家を買うならやっぱり「港区」？高すぎる…それでも “最強”と言われる理由とは。「失敗しにくいエリア」の選び方

2026.05.02 MONEY

すでに人気のエリアを選ぶという戦略

「でも、流山はもう高いんでしょう？」そう思う人は多いはず。確かにその通りです。充実した子育て支援によって、多くのファミリー層が住むようになった流山おおたかの森駅周辺。数年前とは比べ物にならないほど発展し、地価もマンション価格も上昇しています。しかし、僕はこう思うのです。すでに値上がりしたぶんは一種の「安心料」だ、と。

まだ誰も知らない穴場に賭けて、もし街が発展せず廃れてしまったら、不動産価格は下がり続けます。それよりも、「ここに住みたい」という確実な需要が目に見える形で存在している場所を選んだほうが、資産価値が大きく下落するリスクを避けられます。割高に見える価格は、「この街の人気は本物だ」という市場の評価なのです。

もちろん、不動産投資でもっとも大きな利益を得られるのは、誰も注目していないうちに「このエリアは絶対に上がる」と予測し、安い時期に購入しておくこと。これが的中すれば、大きなキャピタルゲインを手にできます。

しかし、不動産の専門家ではない私たちにそんな正確な未来予測はできません。ただし、流山のような「すでに人の流れが生まれている場所を選ぶ」という戦略は、一般人でも十分に真似できる。派手な利益は狙えないかもしれませんが、大きな失敗のリスクを抑えることができます。

「第二の流山」の探し方

ここまで流山市を取り上げてきましたが、「いや、そもそも流山に住む予定ないし」という人も多いと思います。実際、僕も流山だけを推したいわけではありません。重要なのは、「なぜ流山は化けたのか？」という裏側にある法則を理解し、それをほかのエリアに応用することです。

牧野さんの教えを整理すると、不動産価値が上がりやすいエリアには次の3つの条件があります。

第一に、人口の転入・転出が活発であること（年間1割以上の入れ替わり）。
第二に、新しい住民を引き寄せる「魅力」があること（交通利便性、子育て環境、商業施設など）。
第三に、その魅力が一過性ではなく、継続的に機能していること。

この3 つの条件を満たす場所こそが、「第二、第三の流山」になる可能性を秘めています。

では、実際にどうやって探すのか。まずは気になるエリアの自治体ホームページを開き、人口の「転入者数」と「転出者数」を確認してください。そこで年間1 割程度の入れ替わりがあれば、ひとまず合格です。

次に、その「人が集まっている理由」の正体を探ります。駅前の大規模再開発なのか、大企業の本社移転か、あるいは大学の新キャンパス誘致か。理由が明確であればあるほど、その街の価値は計算しやすくなります。

ただし、データだけで判断するのは禁物です。ここからが僕のもっとも大切にしているプロセスなのですが、候補を絞ったら、必ずその街へ足を運んでみてください。実際に街を歩き、散歩をしながら、そこにいる人たちの様子をじっくり観察するのです。

歩いている人たちの表情は明るいか？　街全体に活気やポジティブなエネルギーが流れているか？　「自分もここに住んでみたい」と思える空気感があるか？

そうした「肌感覚」や「直感」を侮ってはいけません。僕はそれを「未来の資産価値」を教えてくれる高精度のセンサーだと思っています。もしあなたがその街を歩いて「なんか住みづらそう」「なんとなく居心地が悪いな」と感じたなら、その違和感を無視してはいけません。あなたが感じたその負の感情は、ほかの多くの人も同じように抱いているでしょう。

それは将来、空室リスクや価格下落という形で数字に表れてくる可能性が高い。反対に、本当に伸びる街には、理屈抜きに「良い空気」が流れています。街の体温を五感でつかむこと。それが数字の裏付けを「確信」に変える最後のステップなのです。

この探し方は、東京近郊に限った話ではありません。北海道でも大阪でも、あるいは沖縄でも、共通する成功の法則は同じです。「数字」という冷静な分析と、「散歩」という現場検証。この両輪が揃えば、あなたの住むエリアの近くにある「第二、第三の流山」を見つけられるかもしれません。

ここまでの記事では、主に「人気のエリア」についてご紹介しました。続く【関連記事】では、人気の「物件選びのポイント」について詳しくお伝えします。
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■著者略歴：国山ハセン(クニヤマハセン)
1991年生まれ、東京都出身。中央大学商学部卒業。2013年、TBSテレビに入社。数々の番組でメインMCなどを務め、2021年8月からは報道番組『news23』のキャスターも務める。2022年末に退社し、ビジネス映像メディア「PIVOT」に参画。動画コンテンツの企画・制作に携わり、なかでもMCを務める『MONEY SKILL SET（マネースキルセット）』『MONEY SKILL SET EXTRA（マネースキルセット・エクストラ）』は資産運用の学びの番組として大きな人気を博している。2025年、アメリカでFOX UNION Inc.を立ち上げ、日本発のグローバルメディア「UnKnown」を合わせてローンチ。著書に『アタマがよくなる「対話力」』（朝日新聞出版）がある。

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